Ocena wątku:
  • 0 głosów - średnia: 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
Pytania - przed podpisaniem aktu notarialnego
29-11-2015, 08:01 PM,
#1
Pytania - przed podpisaniem aktu notarialnego
Nasze osiedle to wspólny organizm, a z uwagi na realizację inwestycji w etapach, ważne jest by Inwestor dbał o wiele aspektów współistnienia wspólnot, choć po sprzedaży lokalu następuje "odcięcie" Inwestora i kierowanie do zarządu wspólnoty, i na odwrót od zarządu do inwestora - o czym świadczą liczne wątki na forum (generalnie w części dostępnej aktualnie tylko dla właścicieli lokali Etapu I).
 
Ponieważ bezpośrednia komunikacja z Inwestorem (Sokratesa Development Sp. z o.o.) i zarządcą Etapu I (istniejąca wspólnota w myśl Ustawy o lokalach z zarządem powierzonym przez Inwestora) nie doprowadziła jak dotąd do informacji zwrotnej, to pozwolę sobie na skłonienie właścicieli lokali Etapów IIA i IIB, w momencie gdy są przed podpisaniem końcowych aktów notarialnych ze skutkiem wpisów w księgach wieczystych, często z przypisaną hipoteką na rzecz banków, o zadanie sobie pewnych pytań, a może po refleksji o pozyskanie odpowiedzi na te pytania od Inwestora, a może także notariusza przygotowującego końcowy akt notarialny.
 
Zwrócę tylko uwagę, że może dojść do niezbędnych regulacji szybko z korzyścią dla mieszkańców Etapu I – np. brak konieczności uruchamiania postępowań sądowych, ale również jest to ważne dla nabywców lokali Etapu II, gdyż perturbacje przy księgach wieczystych mogą wpływać na tempo wydzielania lokali, a konsekwencji na terminy wpisywania hipotek w nowotworzonych księgach wieczystych dla tychże lokali, co często wiąże się utrzymaniem wyższych opłat w spłacanych kredytach (dodatkowe %) przy braku ustanowionej, a wymaganej hipoteki.
 
Może pytania ze strony nabywców lokali Etapu IIA i IIB zmobilizują Inwestora, bo prowadzone z wielomiesięcznym wyprzedzeniem działania właścicieli lokali Etapu I pozostają bez echa.
Polecam właścicielom rozważenie kwestii poruszonych w tym wątku, może warto posiłkowaść się poradami prawnymi w tym zakresie i to jeszcze przed podpisaniem finalnych aktów notarialnych.
 
Pytania otwarte:
1)     Czy przed zawarciem finalnych aktów notarialnych w księgach wieczystych dla etapów IIA i IIB będą uregulowane służebności wobec Etapu I, dotyczy to: newralgicznych elementów związanych z nieruchomością wspólną Etapu I położonych na działce związanej w Etapem IIB, księga wieczysta - WA1M/00347892/7 - (wjazd z bramą, szlabanem, furtką, instalacją domofonową, posadowione pomieszczenie ochrony (kontener) wraz z zakończeniami instalacji (p.poż., SAP, GAZEX, intercom wind do połączenia z dyżurującym serwisem, monitoring, itd.), oświetlenie (słupy) wzdłuż drogi dojazdowej, media (teletechniczne, woda, energia elektryczna, energia cieplna, kanalizacja, itd.)
2)     Czy przed zawarciem finalnych aktów notarialnych w księgach wieczystych dla etapów IIA i IIB będą uregulowane służebności wobec Etapu I w zakresie komunikacji na osiedlu (ciągi piesze i pieszo-jezdne na terenie osiedla) – poczyniono wydzielenia i połączenia działek: i) połączenia działek (obręb 7 08 01, nr 75, 82 – księga wieczysta WA1M/00468084/4, 83, 85, 337, 364 – księga wieczysta WA1M/00347892/7,  117 – księga wieczysta WA1M/00180331/08, 120 – księga wieczysta WA1M/00446069/3, 363 – księga wieczysta WA1M/00358701/2) do działek 368/1 i 368/2 – księga wieczysta WA1M/00347892/7 i ii) 362/2 – księga wieczysta WA1M/00516814/3, wydzielona z działki 362 (księga wieczysta WA1M/00347891/0 w szczególności dla działki 362/1 powstałej z działki 362 po odłączeniu działki 362/2):
a)     Czy mieszkaniec Etapu IIA, np. budynku A, klatka przy budynku B, ma prawo przejścia i przechodu przez teren Etapu I, skręcając w lewo (nie w prawo do ul. Sokratesa) zmierzając do furtki prowadzącej do wyjścia do metra?
b)    Czy wyjeżdżając z garażu podziemnego, z nakazem skrętu w prawo, nie muszę przejechać przez działkę 368/2 (KW WA1M/00347892/7) właściwą dla Etapu IIB? Czy muszę udostępnić ten przejazd mieszkańcom Etapu I, bo realizując Etapy IIA i IIB zlikwidowano istniejącą wówczas zatokę do wjazdu na teren nieruchomości Etapu I?
3)     Na jakim obszarze dziedzińca mogą poruszać się mieszkańcy pieszo i samochodami – wzajemnie Etapu I i Etapów IIA i IIB? [przyp. załączniki graficzne, wskazujące położenie takich obszarów, nie są publikowane w księgach i aby je otrzymać należałoby się zwrócić o wypis we właściwym sądzie Warszawa Mokotów Wydz. VI]
 
Wnikliwi wyczytają część odpowiedzi z ksiąg wieczystych, ale to dla wytrwałych. Wierzę, ze Inwestor jest w stanie odpowiedzieć na te pytania, bez odsyłania właścicieli lokali do ksiąg wieczystych i potwierdzić ustne odpowiedzi w wymaganym zakresie realnymi zobowiązaniami w postaci wpisów w aktach notarialnych, choć lepiej byłoby to uregulować wcześniej w księgach wieczystych.
 
Wydaje się całkiem normalne, że osiedle powinno funkcjonować według zdrowych i racjonalnych zasad, a niestety z uwagi na brak oczywistych działań, wspólnoty tego samego osiedla mogą być zmuszone do podejmowania działań w postaci postępowań sądowych, nie ze złej woli powstających wspólnot, ale dlatego, że w okresie, kiedy można było to przeprowadzić szybko i sprawnie, trzeba dostosować się do procedur prawnych.
 
Inne aspekty, który wpływa na komfort mieszkania:
4)     Co się stanie gdy Wspólnota Etapu I w końcu zainstaluje domofon przy furtce prowadzącej do metra? Na jakiej podstawie mieliby korzytsać z tego wyjścia mieszkańcy Etapów IIA i IIB? O ile dłuższa będzie droga dojścia do metra uwzględniając dojście do ul Sokratesa, dalej do Kasprowicza i do stacji, zamiast krótszej drogi wzdłuż ul. Nocznickiego?
5)     Jak ochrona Etapu IIA odróżni wychodzącego mieszkańca Etapu I od mieszkańca Etapu IIB, nie wspominając o braku domofonu dla Etapu I na furtce prowadzącej na teren Etapu IIA i IIB?
6) Osiedle w praktyce miało charakter zamknięty, nie było sygnałów o kradzieżach. Teraz mamy "teoretycznie" strzeżone wejście Etapu IIA bez zablokowanej furki, a nawet gdyby szlaban pod którym można przejść i ostrzeżenia na klatach schodowych o wykluczaniu odpowiedzialności za kradzieże np. rowerów na terenie osiedla - Jak Inwestor zamierza utrzymać dotychczasowy chroniony dostęp do osiedla? [przyp. zamknięty charakter osiedla stanowi wg badań kilka % wartości mieszkania - potencjalna strata]

7)     Jaka jest procedura (np. uchwały wspólnot, które pozwolą na rozwiązanie tych kwestii w przyszłości – ile to potrwa przy wysokim udziale % lokali należących do Inwestora) i jak to będą finansowały wspólnoty, czyli właściciele lokali?

Byłem w podobnej sytuacji kupując mieszkanie w Etapie I, i udało mi się wpisać do mojego aktu notarialnego (umowa przedwstępna) zobowiązanie Inwestora do ustanowienia podstawowych służebności, trochę to opóźniło proces podpisywania katów notarialnych dla ok. 200 właścicieli (zamiast od listopada 2012 zaczęło się to w styczniu 2013, 3 m-ce), z jednej strony ludzie byli niezadowoleni (nawet nie wiedząc dlaczego), ale z drugiej (czego też nie wiedzą) mają dzisiaj prawo legalnego wjazdu na nieruchomość, a tego nie było !!! w IX.2012 r. Wówczas miałem za partnera kompetentną radcę prawną u Inwestora i notariusz, która szybko potwierdziła lukę. Teraz - czekamy ...
Chyba warto by ktoś miał chwilę refleksji, tym bardziej, że jest to"ostatni dzwonek" na sprawne przeprowadzenie niezbędnych działań.

A wszystkim nam życzę zadowolenia z nowego miejsca zamieszkania i jak najmniej sytuacji podobnych do opisanych powyżej.

ktnac
Odpowiedz
01-12-2015, 09:36 PM,
#2
Wink  RE: Pytania - przed podpisaniem aktu notarialnego
Witam

Niespodzianka ... i to miła ;-)
Niniejszy wątek rozpocząłem w niedzielę, a dzisiaj (wtorek, tylko 2 dni) już odkryłem, że jedna z drobnostek ułatwiające życie już zafunkcjonowała
Dialog podjęty wiosną (a mamy późną jesień, minęło pół roku w stosunku do 2 dni), argumenty przekazane Inwestorowi (Sokratesa Developmet), zwiększające atrakcyjność także Etapów IIA i IIB, ułatwienie dla już obecnych mieszkańców Etapu I, formalne wezwania skierowane do Zarządu/Zarządcy Etapu I, nie pomagały,  mijały długie miesiące oczekiwania na jakąkolwiek informację zwrotną, pomimo przypomnień.

Nareszcie system wideodomofonowy Etapu IIA pozwala na autoryzację wejść na osiedle mieszkańcom Etapu I kodami właściwymi dla ich instalacji domofonowej.
Co więcej okazało się, że nasze argumenty dla takiej realizacji autoryzacji wejść, bez dodatkowego domofonu udało się zrealizować w praktyce.
 

   >>> Inne aspekty, który wpływa na komfort mieszkania: ...
   >>>5)     Jak ochrona Etapu IIA odróżni wychodzącego mieszkańca Etapu I od mieszkańca Etapu IIB, nie wspominając o braku domofonu dla Etapu I na furtce prowadzącej na teren Etapu IIA i IIB? ...







[quote pid='3701' dateline='1448820090']
Nie popadajmy jednak w zachwyt, warto poczekać na kolejne bardzo ważne dla mieszkańców (nabywców lokali), a jeszcze nie obsłużone od wielu miesięcy zagadnienia - w szczególności te, które muszą być odwzorowywane w KSIĘGACH WIECZYSTYCH dla nieruchomości wspólnych. Może zainteresowanie nabywców jeszcze nie odebranych mieszkań Etapu IIA (a także przyszłych Etapu IIB), zmobilizuje Inwestora do załatwienia zaległych spraw.

ktnac

PS
Mam nadzieję, że to co udało się osiągnąć, zrealizowano poprzez skomunikowanie dwóch niezależnych systemów wideo/domofonowych, a nie tylko wprowadzono kody Etapu I do systemy Etapu IIA, bo gdyby mieszkańcy Etapu IIA pogniewali się na mieszkańców Etapu I, to wrócilibyśmy do stanu wcześniejszego. Ale o to trzeba dopytać Inwestora i niezależnych Zarządców obu Etapów.
[/quote]
Odpowiedz
12-12-2015, 11:50 PM,
#3
Pytania - przed podpisaniem aktu notarialnego
Pozwoliłem sobie zebrać sporo informacji o osiedlu w kontekście niniejszego wątku.


.docx   SPandA - Kwestie otwarte dla Etapów I, IIA i IIB - v1 - bez kilku rysunków.docx (Rozmiar: 805.85 KB / Pobrań: 38)


Życzę udanej lektury.


ktnac
Odpowiedz
13-12-2015, 10:41 AM,
#4
RE: Pytania - przed podpisaniem aktu notarialnego
lektura ciekawa, co dalej zamierzasz?
Odpowiedz
13-12-2015, 12:26 PM,
#5
RE: Pytania - przed podpisaniem aktu notarialnego
Dobra robota Tomasz, podziwiam, że udało Ci się wygospodarować tyle czasu aby to zbadać...

Kilka uwag technicznych:

1) Coś się namieszało z rozdziałami, mamy rozdział II kwestie otwarte, po czy w ramach tego samego rozdziału pojawia się rozdział I wyzwania, jako kontynuacja rozdziału poprzedniego. Na końcu jest znowu rozdział II.

2) Dokument ten jest fajną analizą stanu faktycznego, chociaż obawiam się, że dla wielu będzie niezrozumiały...Przydałoby się dopisać do tego takie TO DO, czyli coś w rodzaju Action Planu, kto, co i w jaki sposób może zrobić aby to zmienić ? Zaraz ruszy podpisywanie aktów, mamy mało czasu aby cokolwiek zrobić.

3) Myślę, że ten dokument można by wykorzystać do stworzenia pisma do developera, który zainteresowane osoby z etapu I i II wyślą do developera za potwierdzeniem odbioru. Jak wpłynie kilkadziesiąt pism, to jakoś developer będzie się musiał do tego ustosunkować. Ja z chęcią takie pismo wyślę, ale musiałbym mieć gotowiec...

To tyle uwag z mojej strony.
Odpowiedz
13-12-2015, 03:00 PM,
#6
RE: Pytania - przed podpisaniem aktu notarialnego
@chamberxx

czy Ty cokolwiek sama zrobilas?
Albo gratuluuesz albo kibicujesz albo oytasz co zamierzasz zrobic. Przyznam ze to jest zabawne.
Odpowiedz
13-12-2015, 03:04 PM,
#7
RE: Pytania - przed podpisaniem aktu notarialnego
Kolego P Smile

ciesze sie ze masz ubaw Smile

ps: sam nie sama Smile

ps2: owszem, dzialam z
zarzadca, np w sprawach domofonow, oznaczen na osiedlu, etc...

ps3: trudbo robic cuda jak sie dopiero wykancza mieszkanie - stad moze i kibicowanie + podziwianie dzialajacych



Sent from my SM-A300FU using Tapatalk
Odpowiedz
14-12-2015, 09:20 PM,
#8
RE: Pytania - przed podpisaniem aktu notarialnego
jesli wykanczasz mieszkanie to luzSmile
ktoy etap? jeden czy dwa?
Odpowiedz
14-12-2015, 11:02 PM, (Ten post był ostatnio modyfikowany: 14-12-2015, 11:02 PM przez chamberxx.)
#9
RE: Pytania - przed podpisaniem aktu notarialnego
(14-12-2015, 09:20 PM)PiotrSokratesa napisał(a): jesli wykanczasz mieszkanie to luzSmile
ktoy etap? jeden czy dwa?


przykro ze Cie zawiodlem Smile, ale poprawie sie...spotkamy sie przy piwie i obgadamy SmileSmileSmile
etap IIa
Odpowiedz
26-01-2016, 11:39 PM,
#10
RE: Pytania - przed podpisaniem aktu notarialnego
Witam
 
Mamy kolejne światełko w tunelu, czyli próbę uregulowania zaległości - niedoskonałości stanu prawnego - wskazane w niniejszym wątku i osadzonym załączniku, NIESTETY są ale …
 
W księgach Etapu I i Etapu IIA pojawiły się wpisy dla części niezbędnych służebności w zakresie przejścia, przechodu oraz przejazdu i NIESTETY z BŁĘDAMI (ale to już niestety chyba norma) - będę musiał zwrócić uwagę na konieczność skorygowania zapisów (akt notarialny Państwa M. i R. S. z 15.XII.2015 r. jest podstawą wpisów o służebnościach, księgę wieczystą założono wczoraj 25.I.2016 r.).
 
Ogólnie Etap I powinien móc dotrzeć do siebie przez ścieżki/ drogi Etapu IIA, tyle tylko, że poniższy wpis #2 ma wady, bo pomylono numery działek: działki 368/1 i 362/2 ze sobą nie graniczą i doszukując się intencji pomylono w zapisie nawzajem działki 368/1 z 368/2. Także zwrot "wzdłuż granicy" jest do dyskusji, gdyż przyjmując nawet, że chodzi o granicę działek 362/2 z 368/2, to granica przebieg w poprzek chodnika (od budynku A do budynku B), a nie wzdłuż.

Brakuje też zapisu "NIEODPŁATNA I NA CZAS NIEOZNACZONY SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA ...".


Cóż zwrócę uwagę Developerowi i Zarządcy Etapu IIA.
 
Wpis #1:
SŁUŻEBNOŚĆ PRZECHODU ORAZ OBSŁUGI POŻAROWEJ DROGAMI WEWNĄTRZOSIEDLOWYMI: OD BRAMY WJAZDOWEJ PRZY ULICY SOKRATESA W KIERUNKU BUDYNKU SOKRATESA 13B NA NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ KSIEGĄ WIECZYSTĄ WA1M/00516814/3, NA RZECZ KAŻDOCZESNEGO WŁAŚCICIELA (UŻYTKOWNIKA WIECZYSTEGO) NIERUCHOMOŚCI, DLA KTÓREJ PROWADZONA JEST KSIĘGA WIECZYSTA WA1M/00347891/0
Wpis #2:
SŁUŻEBNOŚĆ PRZEJAZDU, PRZECHODU ORAZ OBSŁUGI POŻAROWEJ DROGAMI WEWNĄTRZOSIEDLOWYMI WZDŁUŻ ULICY SOKRATESA OD BRAMY WJAZDOWEJ DO GRANICY Z DZIAŁKĄ 368/2 I WZDŁUŻ GRANICY DZIAŁKI 368/1 Z DZIAŁKĄ 362/2, NA NIERUCHOMOŚCI DLA KTÓREJ PROWADZONA JEST KSIĘGA WIECZYSTA WA1M/00516814/3 NA RZECZ KAŻDOCZESNEGO WŁAŚCICIELA (UŻYTKOWNIKA WIECZYSTEGO) NIERUCHOMOŚCI , DLA KTÓREJ JEST PROWADZONA KSIĘGA WIECZYSTA WA1M/00347891/0

ktnac



PS
Jeśli mogę coś zasugerować, to proszę czytać treść aktów, to dość ważne dokumenty i wszystkie kwestie, szczególnie trudne w zrozumieniu, powinny być wyjaśnione osobom podpisującym.
Odpowiedz


Skocz do:


Użytkownicy przeglądający ten wątek: 1 gości